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全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务(1) |
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| 全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务(1) |
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作者：佚名 文章来源：不详更新时间：2006-5-30 9:27:45  |
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本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分） 土地 估价报告：
一、评估对象概况：
××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：
1．《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。
4．《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。
四、评估过程：
土地部分
1．征地成本费：
根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米
2．三通一平费用：86.00元/平方米
3．投资 利息 ：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
开发周期为24个月，银行贷款月 利息 为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6．单位地价：267.23元/平方米
7．年租金额：
年纯收益（年租金额）=地价×还原利率
根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率，确定还原利率为9％。
即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
1．已拆除和待拆除部分：
名称
面积(平方米)
结构
成新
重置价(元/平方米)
估价额(元)
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
16
砖石棉瓦
7
200.00
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
共6页: 1 [2] [3] [4] [5] [6] 下一页
28
砖混
9
390.00
9828.00
化验室
28
砖混
9
390.00
9828.00
库房
112
砖石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合计
66991.00
2．出租部分
二楼会议室 建筑 面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。
房屋部分：重置价 620元/平方米
小区配套 48元/平方米
商业网点 40元/平方米
合 计 744元／平方米
估计额=744×138.6=103118.40（元）
土地 价额=69.3×267.23=18519.04（元）
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）
年租金额=121637.44×9％=10947. 37（元）
五、 土地 和二楼会议室总租金额：
年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）
六、评估日期
七、评估人签字：
一九九三年二月十八日
2．（本题30分） 土地 资产评估 报告
第一部分
一、委托评估方：××
二、受托评估方：××
三、评估目的
××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有 土地 使用权价格进行评估。
四、评估依据
1．国家 土地 管理 局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点 企业 土地资产 管理 暂行规定》；
2．国家土地 管理 局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）；
共6页: 上一页 [1] 2 [3] [4] [5] [6] 下一页
3．××厂的《国有 土地 使用证》：
五、评估对象
1． 土地 使用权面积：470955.31平方米；
2． 建筑 占地面积：307390.29平方米； 建筑 覆盖率：65.27％；
3． 建筑 面积：268087.03平方米，平均容积率：56.92％；
4．用途：工业生产性用地；
5．开发状况：五通一平熟地；
6．座落：XX。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、 管理 用地 土地 使用权股份价格。
七、评估价格年期
五十年国有 土地 使用权价格。
八、评估价格货币种类
人民币。
九、评估基准日期
一九九三年十二月三十一日。
十、评估结果有效期
自评估基准日期起半年。
十一、评估结果
1． 土地 资产总额108319721元人民币；
大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整；
2．单位面积价格：每平方米230元人民币。
十二、评估单位及估价师：××。
第二部分
一、××厂简况
××厂始建于1958年，是生产大型综合性发电设备的制造工厂，该厂总占地面积约73万平方米，厂房 建设 面积23万平方米，职工10175人，下辖14个分厂及1个研究所。
二、整体区位条件
（一）自然地理位置
××厂位于××省××市，其厂区已发展成××市市中区的一部分。
××市是1983年8月经国务院批准成立的省辖市，辖四区一县，面积为5953.75平方公里，市中区面积为1093.18平方公里。××市距××省会约59公里。
（二）整体经济环境
××建市十年来，国民经济一直保持持稳定高速发展。初步统计，1992年全市国民生产总值76亿元，完成工农业总产值183.17亿元， 财政 收入71883万元。尤其是工业生产得到了迅速发展，××市始终把发展工业作为振兴经济的战略任务来抓，制定和实施了一系列促进工业生产发展的政策措施。1992年全市完成工业总产值142.09亿元，比上年增长41.08％。
（三）交通条件
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